Exploitant ICPE : bailleur ou preneur, qui porte les obligations ?

Sur un entrepôt loué, la question revient à chaque arrivée de preneur, à chaque inspection et à chaque acquisition : qui est l'exploitant au sens ICPE ? La réponse conditionne qui reçoit la mise en demeure, qui déclare un accident et qui remet le site en état à la fin. Elle ne dépend pas de la propriété du bâtiment.

Une seule figure réglementaire : l'exploitant

La réglementation des installations classées ne connaît ni le bailleur ni le preneur. Elle ne connaît qu'une figure : l'exploitant. L'exploitant est celui que la DREAL identifie comme tel, en pratique le titulaire de l'acte administratif : arrêté d'autorisation, arrêté d'enregistrement, ou preuve de dépôt de la déclaration.

Sur un actif loué, ce peut être le preneur comme le bailleur. C'est au bail de fixer lequel des deux en porte la responsabilité, et à l'acte administratif d'en refléter le choix.

Et l'opérateur logistique ? Lorsque le preneur confie l'exploitation du site à un prestataire logistique, ce peut être ce dernier qui porte la qualité d'exploitant : il exerce l'activité et maîtrise ce qui est stocké. Le bail, le contrat de prestation et l'acte administratif doivent alors désigner le même acteur. C'est là que se logent la plupart des incohérences relevées en audit.

Ce qui ne varie pas, c'est la conséquence. Celui qui porte la qualité d'exploitant en assume l'intégralité des obligations. Il n'existe pas de responsabilité partagée au sens ICPE : la mise en demeure, l'astreinte, la suspension d'activité et la responsabilité pénale visent l'exploitant, et lui seul.

Deux confusions sont fréquentes :

• Être propriétaire ne fait pas de vous l'exploitant. Une foncière qui loue un entrepôt à un logisticien titulaire de l'enregistrement n'est pas l'exploitant.
• Exercer l'activité ne fait pas automatiquement de vous l'exploitant non plus. Si l'acte est au nom du bailleur, c'est le bailleur qui est l'exploitant, même s'il n'exerce pas l'activité lui-même.

Sur un entrepôt mono-locataire : le plus souvent le preneur

Lorsqu'un seul occupant exploite le bâtiment, l'exploitant est le plus souvent le preneur. C'est lui qui exerce l'activité, qui maîtrise la nature et le volume des stocks, qui organise les équipes et qui est titulaire de l'acte. Le bailleur peut aussi porter cette qualité : c'est alors au bail d'organiser ce que le preneur lui doit.

Le bailleur n'est pas pour autant hors du sujet :

• la conformité constructive du bâtiment (compartimentage, désenfumage, résistance au feu, accès des secours) relève de ce qu'il a livré ;
• le clos et le couvert, qu'il conserve en général à sa charge (toiture, façades, exutoires de désenfumage), conditionnent la conformité de l'exploitant ;
• le classement est attaché à l'usage du bâtiment : un preneur qui change d'activité ou de hauteur de stockage peut modifier la situation administrative de l'actif ;
• à la sortie du preneur, l'état du site et la régularité de sa situation administrative pèsent sur la relocation ou la cession.

Sur un site multi-locataires : en général le bailleur

C'est la configuration où le sujet devient sensible. Le classement s'apprécie au niveau de l'installation, pas de la cellule : un entrepôt relevant de la rubrique 1510 constitue une installation unique, quel que soit le nombre d'occupants. Or aucun preneur ne maîtrise l'ensemble : extinction automatique, rétention des eaux d'extinction, voiries et aires de mise en station, désenfumage, détection, clôture et gardiennage sont communs.

C'est pourquoi la foncière ou le propriétaire est en général titulaire de l'acte et endosse la qualité d'exploitant. Ce choix est cohérent, mais il faut en mesurer la portée : le bailleur devient responsable à 100 % d'obligations dont la matière première est détenue par ses preneurs.

• L'état des matières stockées dépend de ce que les preneurs déclarent.
• Le plan de défense incendie suppose de connaître la nature réelle des stocks, cellule par cellule.
• La déclaration d'un accident réclame en quelques heures des informations que seul l'occupant possède.

Sans dispositif contractuel, le bailleur-exploitant répond de faits qu'il ne voit pas.

Ce que le bail doit prévoir

Un bail ne peut pas déplacer la responsabilité réglementaire : elle reste là où l'administration la situe. Ce qu'il peut faire, et c'est la seule protection réellement disponible, c'est organiser l'information et le recours contractuel.

Un bail adapté à un site ICPE prévoit notamment :

• la désignation explicite de l'exploitant, plutôt qu'un silence que l'administration tranchera à sa manière ;
• la déclaration par le preneur de la nature et des quantités de produits stockés, selon une périodicité et un format définis ;
• l'interdiction d'introduire des produits ou de modifier l'activité d'une manière susceptible de changer le classement, sans accord préalable ;
• un droit d'audit et d'accès aux zones louées, pour vérifier la cohérence entre les déclarations et la réalité ;
• une obligation d'information immédiate en cas d'incident, compatible avec les délais de déclaration à l'inspection ;
• la transmission des rapports de contrôle et de vérification des équipements gérés par chacun ;
• la répartition des coûts de mise en conformité, de contrôle périodique et de maintenance des moyens de sécurité. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis novembre 2014, les travaux de mise en conformité qui relèvent des grosses réparations ne peuvent pas être imputés au preneur (article R.145-35 du code de commerce) ;
• la répartition des formalités de changement d'exploitant à l'entrée et à la sortie du preneur (voir ci-dessous) ;
• les obligations de remise en état en fin de bail, articulées avec les articles L.512-6-1 (autorisation), L.512-7-6 (enregistrement) et L.512-12-1 (déclaration) du code de l'environnement.

Autrement dit, la question n'est pas de savoir qui « devrait » être exploitant, mais de vérifier qui l'est réellement, et de s'assurer que celui-là dispose des moyens de tenir ses obligations.

Changement d'exploitant : les formalités

L'arrivée ou le départ d'un preneur, une cession de fonds ou une réorganisation de groupe peuvent changer l'exploitant. Ce changement n'est pas automatique : il passe par une formalité auprès du préfet, à la charge du nouvel exploitant.

• Déclaration et enregistrement : le nouvel exploitant en fait la déclaration au préfet dans le mois qui suit la prise en charge de l'exploitation (article R.512-68).
• Autorisation : le nouveau bénéficiaire déclare le transfert dans les trois mois qui le suivent (article R.181-47).
• Installations listées à l'article R.516-1, notamment les sites Seveso seuil haut : le changement d'exploitant est soumis à autorisation préalable du préfet. Pour les sites Seveso seuil haut, l'absence de réponse sous trois mois vaut refus (article R.516-1).

Pour une installation en déclaration soumise au contrôle périodique, la déclaration de changement d'exploitant est accompagnée du justificatif du dernier contrôle.

Le changement d'exploitant ne couvre que le changement de titulaire. Si le nouveau preneur modifie l'activité, les produits stockés ou les hauteurs de stockage, il s'agit d'une modification de l'installation, à porter à la connaissance du préfet avant sa mise en œuvre.

Questions fréquentes

Sur un entrepôt loué, qui est l'exploitant ICPE ?

Celui que la DREAL identifie comme tel, en pratique le titulaire de l'acte administratif. Ce peut être le preneur ou le bailleur, et c'est au bail de fixer lequel des deux. Sur un entrepôt mono-locataire, c'est le plus souvent le preneur ; sur un site multi-locataires, en général le bailleur. Lorsque le preneur confie l'exploitation à un prestataire logistique, ce peut être ce dernier qui porte la qualité d'exploitant.

Le bail peut-il transférer la responsabilité ICPE au preneur ?

Oui, à condition que l'administration en soit informée. Le bail peut prévoir que le preneur porte la qualité d'exploitant ; c'est alors à lui de détenir le titre administratif, ou de déclarer le changement d'exploitant au préfet. Une clause du bail seule, sans titre à son nom, n'est pas opposable à l'administration : la responsabilité reste à celui qu'elle identifie comme exploitant.

Que faire à l'arrivée d'un nouveau preneur ?

Vérifier qui sera l'exploitant, et faire déclarer le changement d'exploitant dans le délai applicable si c'est le preneur. Contrôler ensuite que ses activités sont couvertes par la situation administrative connue de la préfecture : rubriques, régimes et volumes déclarés. Si ce n'est pas le cas, une démarche auprès du préfet est nécessaire avant le démarrage.

Le bailleur peut-il refacturer au preneur la mise en conformité ICPE du bâtiment ?

Pas entièrement. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis novembre 2014, les travaux de mise en conformité relevant des grosses réparations ne peuvent pas être imputés au preneur. Le reste dépend de la rédaction du bail.

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